Quel effort pour rembourser un prêt immobilier locatif ?

Quel effort pour rembourser un prêt immobilier locatif ?
De nombreuses banques sont enclines à prêter  sans apport pour l’achat d’un bien immobilier qui sera mis en location. Car le loyer perçu vient couvrir une partie des mensualités, l’effort personnel de l’investisseur s’en trouve ainsi diminué. Selon le réseau de courtiers Vousfinancer.com, il est même possible d’acheter un logement à 200 000 € sur 20 ans, avec 400 €/mois à payer de sa poche.  

Des taux d’emprunt un peu plus chers pour les investisseurs

En ce moment la politique des banques est de rechercher les primo accédants, particulièrement les jeunes couples. Elles comptent en faire une clientèle fidèle sur le long terme, peu inquiète du fait que ces ménages puissent partir chercher un rachat de crédit vers la concurrence. Car les taux d’emprunt sont particulièrement bas et ce depuis plusieurs mois, à un tel point qu’il n’est pas envisageable de trouver suffisamment mieux pour abaisser, dans le futur, des mensualités souscrites aujourd’hui.
Si les banques soutiennent l’immobilier par ce type de stratégie, les taux les meilleurs sont réservés aux accédants. Ainsi les investisseurs peuvent toujours bénéficier de taux historiquement bas, mais avec 10 points de base ou 20 points de base au-dessus de leurs contemporains accédants à la propriété.
En supplément une nouvelle banque peut demander aux investisseurs de domicilier leur salaire dans l’une de leurs agences. Elles sont généralement ouvertes lorsque les candidats souscrivent une assurance crédit chez elles.
Cette dernière exigence n’est pas une contrainte, car les emprunteurs ont la possibilité de changer de police dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt, c’est la loi Hamon.  

Rembourser un prêt pour investissement locatif, sur quelle durée ?

Le courtier Vousfinancer.com propose un scénario d’achat d’un bien immobilier neuf sans apport, à travers la loi Pinel. Dans cette configuration l’objectif des investisseurs est de conserver en location pendant 9 ans, puis de revendre la 10e année. Pour cela ils utiliseront un financement sur 20 ou 25 ans, soit respectivement des taux de 2,5 % et 3 %. À cela on ajoute des cotisations d’assurance emprunteur, à 0,3 % du capital emprunté.
En achetant un appartement neuf à 100 000 €, si les investisseurs choisissent de rembourser sur 20 ans, en déduisant les 2000 € de remise d’impôt mensuelle ainsi que le loyer espéré, l’effort personnel mensuel se limite à 189 €.
Si l’acheteur peut se permettre de débourser 402 € par mois, en 20 ans il pourra jeter son dévolu sur un bien à 200 000 €. Enfin, toujours selon le courtier Vousfinancer.com, une capacité d’effort de 626 € par mois pendant 20 ans, permet d’acheter un bien locatif d’une valeur de 300 000 €.
Toutefois s’il cherche à rembourser sur 25 ans, ses mensualités tomberont à 271 €. Avant cela l’investisseur doit se soucier de ses objectifs. Par exemple, s’il cherche à acheter du locatif en vue de percevoir un loyer en guise de complément de retraite, la logique voudrait qu’il ait fini de rembourser son crédit lorsqu’arrive le temps de faire valoir ses droits.  

Le casse-tête de la compensation ou non compensation des revenus

Jusqu’ici  l’élaboration du plan de financement d’un bien locatif paraît simple, jusqu’à ce que l’on se retrouve dans le bureau du conseiller bancaire. Car si toutes les enseignes tiennent compte des loyers escomptés afin de déterminer le taux d’endettement futur du candidat investisseurs, elles ne le font pas toutes de la même manière.
Certaines utilisent la méthode de la compensation des revenus (la plus à l’avantage de l’emprunteur), d’autres utilisent le principe de la non compensation. Ainsi le futur emprunteur pourrait se voir accorder des taux bien différents d’une banque à une autre, car son profil sera considéré différemment à cause de la méthode de calcul utilisé.
C’est dans cette optique il peut être préférable et même plus rapide, de se rapprocher d’un réseau de courtiers. Certains d’entre eux sont gratuits, d’autres facturent des frais de dossier. Au final le choix appartient à l’emprunteur, qui peut très bien choisir de refuser toutes les offres. Il est de toute manière vivement recommandée de commencer ses démarches par la recherche du bien immobilier, et ensuite faire le tour des promoteurs.

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