Revenus fonciers : comment les déclarer ?

Revenus fonciers : comment les déclarer ?
Dans la déclaration des revenus 2013 à remplir s'ajoute la déclaration des revenus fonciers. Comment les déclarer ? Cela dépend de leur montant et du type de location.

Si vous êtes bailleur, vous rentrez dans une des deux grandes catégories de propriétaires. La première concerne ceux qui perçoivent des revenus de la location d'un bien immobilier vide, l'autre d'un meublé. Cette dernière catégorie concerne les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui inclut les résidences avec services.

Les revenus locatifs d'un logement vide peuvent être soumis au régime forfaitaire ou réel. « Le choix de l'un ou l'autre dépend du montant des loyers et de la somme des frais engagés par le bailleur », remarque Patrick Chappey, fondateur de Gererseul.com.

Le régime du micro-foncier est intéressant pour les propriétaires dont les revenus annuels ne dépassent pas 15 000 euros, rappelle Patrick Chappey. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement de 30 % sur les loyers hors charges. Mais le régime réel peut se révéler plus intéressant en cas de dépenses importantes engagées par le bailleur. Quant au dispositif de défiscalisation Duflot, il dépend obligatoirement du régime réel.

Le régime réel pour des revenus au-delà de 15 000 euros

En cas de revenus locatifs dépassant les 15 000 euros par an, le régime réel s'applique obligatoirement. Les dépenses sont déductibles du montant réel : charges d'entretien de l'immeuble, rénovation du logement, frais de gestion et provisions pour charges de copropriété, primes d'assurance, taxe foncière et intérêts d'emprunt.

Ce régime réel de fiscalité immobilière se maintient sur les revenus durant trois ans et les autres logements éventuels doivent aussi être déclarés de cette manière.

Les revenus des logements meublés

Les revenus de la location d'un logement meublé peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC si ceux-ci ne dépassent pas les 32 600 euros par an. Le bailleur peut bénéficier d'un abattement de 50 % sur ses revenus fonciers. Si ce plafond est dépassé, le fisc autorise le contribuable à bénéficier du régime micro-BIC un an de plus.

Le régime de bénéfice réel s'applique au-delà du plafond de revenus ou si les charges du propriétaire sont élevées. Cette option est plus complexe, car nécessitant des informations telles qu'un bilan et relevé de provisions, remarque Gererseul. Aux charges à déduire s'ajoutent les dépenses d'entretien, de rénovation, les impôts locaux, les intérêts d'emprunt, l'amortissement du mobilier et des locaux.

Une notion reste fondamentale, celle du revenu net foncier : le montant brut des loyers moins les charges. Pour les locations vides ou meublées, le bénéfice foncier est imposé sur le revenu. Si le résultat est négatif pour une location vide, ce déficit foncier peut être imputé sur le revenu et diminuer sous conditions son impôt. Pour les meublés, le déficit est imputé sur les bénéfices des locations sur les neuf ans qui suivent, rappelle Gererseul.


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