Crédit immobilier : on peut gagner des intérêts pour vice de forme selon les Expertiseurs du Crédit
Le 8 octobre 2013 - Bien emprunter
Pour Laurent De Badts, gérant des Expertiseurs du Crédit, on peut « gagner environ 30 000 euros d’intérêts pour 100 000 euros empruntés».
Lesclesdumidi.com : Quelles sont les principales erreurs de formalisme que l’on peut trouver dans les offres de prêts immobiliers ?
Laurent De Badts, gérant des Expertiseurs du Crédit : Il n’y a pas d’erreurs dans les conditions générales parce qu’une armée de juristes contrôle tous les textes et les obligations. Par contre on va trouver des erreurs dans les conditions particulières. Ce sont surtout des erreurs de chiffres, sur les calculs liés à chaque prêt. Cela peut être des frais annexes non intégrés dans les frais généraux. Cela peut être aussi des calculs erronés par rapport au TEG. L’âge auquel s’arrête une assurance décès invalidité pour une personne peut être également mal repris dans le coût global de l’assurance. Le deuxième type d’erreur, c’est le non respect de certaines obligations : par exemple une offre acceptée par un consommateur avant le délai Scrivener. Nous estimons que 50 % des offres de credits immobiliers comportent des erreurs. Mais elles ne rendent pas toutes la banque attaquable. Si c’est une erreur d’identité ou de date de naissance, on ne peut rien faire. Nous n’intervenons pas non plus sur le calcul de l’assurance car il est donné comme tel. En effet la banque peut se défausser et affirmer qu’elle a repris le calcul que lui a donné l’organisme de l’assurance décès invalidité. Notre action consiste à pointer les erreurs flagrantes pour lesquelles les consommateurs ont été lésés dans leur information et qui ont donné lieu par le passé à des jugements. Société d’information juridique, nous mettons à disposition du consommateur tous les outils pour bien se défendre vis-à-vis de sa banque.
Lesclesdumidi.com : Avez-vous un exemple de jurisprudence ?
Dans une offre de prêt pour un particulier, tous les calculs de taux d’intérêt ne doivent pas être faits sur 360 jours, ce que l’on appelle une année lombarde. L’obligation pour la banque est de faire tous ses calculs sur la base de 365 jours. Le 19 juin 2013, la première chambre civile de la cour de cassation a prononcé une condamnation pour cette raison. Les condamnations dans ces vices de forme sont toujours les mêmes : c’est la déchéance des intérêts. On annule les intérêts qui ont été versés dans le passé et les intérêts du futur et on les substitue par le taux légal de l’année d’émission du prêt. Ce taux légal, qui est une sanction, est délivré une fois par an par la Banque de France. Jusqu’en 2009, le taux légal était à peu près le taux qu’on obtenait sur son crédit immobilier. On n’avait donc pas intérêt à mener ce type d’action. Depuis 2010 ce taux légal est en dessous de 1 %. En 2010 il était par exemple de 0,65 %.
Lesclesdumidi.com : Quelle réparation le consommateur est-il en droit de demander en cas de « vice de forme » sur son offre de crédit immobilier ?
Quelqu’un qui aurait eu un crédit en 2010 et qui demande réparation en 2013, se voit restitué le trop-plein d’intérêts payé jusque-là. On défalque le taux légal qui était de 0,65 %. Ses échéances futures sont recalculées sur la base de ce taux légal. D’après notre estimation, cela permet de gagner environ 30 000 euros d’intérêts pour 100 000 euros empruntés lorsque l'on a bien emprunté.
Lesclesdumidi.com : Pourquoi les offres de prêts immobiliers ne respectent-elles pas toujours une pure forme ?
Une offre de prêt est très compliquée dans ses conditions particulières. Les organismes prêteurs ont pris conscience du problème tout récemment. Ils vont mettre en place des moyens humains de contrôle. Les offres de crédit vont dans les années à venir être ultra-vérifiées, ce qui n’était pas le cas par le passé.
Lesclesdumidi.com : Quelles sont les principales erreurs de formalisme que l’on peut trouver dans les offres de prêts immobiliers ?
Laurent De Badts, gérant des Expertiseurs du Crédit : Il n’y a pas d’erreurs dans les conditions générales parce qu’une armée de juristes contrôle tous les textes et les obligations. Par contre on va trouver des erreurs dans les conditions particulières. Ce sont surtout des erreurs de chiffres, sur les calculs liés à chaque prêt. Cela peut être des frais annexes non intégrés dans les frais généraux. Cela peut être aussi des calculs erronés par rapport au TEG. L’âge auquel s’arrête une assurance décès invalidité pour une personne peut être également mal repris dans le coût global de l’assurance. Le deuxième type d’erreur, c’est le non respect de certaines obligations : par exemple une offre acceptée par un consommateur avant le délai Scrivener. Nous estimons que 50 % des offres de credits immobiliers comportent des erreurs. Mais elles ne rendent pas toutes la banque attaquable. Si c’est une erreur d’identité ou de date de naissance, on ne peut rien faire. Nous n’intervenons pas non plus sur le calcul de l’assurance car il est donné comme tel. En effet la banque peut se défausser et affirmer qu’elle a repris le calcul que lui a donné l’organisme de l’assurance décès invalidité. Notre action consiste à pointer les erreurs flagrantes pour lesquelles les consommateurs ont été lésés dans leur information et qui ont donné lieu par le passé à des jugements. Société d’information juridique, nous mettons à disposition du consommateur tous les outils pour bien se défendre vis-à-vis de sa banque.
Lesclesdumidi.com : Avez-vous un exemple de jurisprudence ?
Dans une offre de prêt pour un particulier, tous les calculs de taux d’intérêt ne doivent pas être faits sur 360 jours, ce que l’on appelle une année lombarde. L’obligation pour la banque est de faire tous ses calculs sur la base de 365 jours. Le 19 juin 2013, la première chambre civile de la cour de cassation a prononcé une condamnation pour cette raison. Les condamnations dans ces vices de forme sont toujours les mêmes : c’est la déchéance des intérêts. On annule les intérêts qui ont été versés dans le passé et les intérêts du futur et on les substitue par le taux légal de l’année d’émission du prêt. Ce taux légal, qui est une sanction, est délivré une fois par an par la Banque de France. Jusqu’en 2009, le taux légal était à peu près le taux qu’on obtenait sur son crédit immobilier. On n’avait donc pas intérêt à mener ce type d’action. Depuis 2010 ce taux légal est en dessous de 1 %. En 2010 il était par exemple de 0,65 %.
Lesclesdumidi.com : Quelle réparation le consommateur est-il en droit de demander en cas de « vice de forme » sur son offre de crédit immobilier ?
Quelqu’un qui aurait eu un crédit en 2010 et qui demande réparation en 2013, se voit restitué le trop-plein d’intérêts payé jusque-là. On défalque le taux légal qui était de 0,65 %. Ses échéances futures sont recalculées sur la base de ce taux légal. D’après notre estimation, cela permet de gagner environ 30 000 euros d’intérêts pour 100 000 euros empruntés lorsque l'on a bien emprunté.
Lesclesdumidi.com : Pourquoi les offres de prêts immobiliers ne respectent-elles pas toujours une pure forme ?
Une offre de prêt est très compliquée dans ses conditions particulières. Les organismes prêteurs ont pris conscience du problème tout récemment. Ils vont mettre en place des moyens humains de contrôle. Les offres de crédit vont dans les années à venir être ultra-vérifiées, ce qui n’était pas le cas par le passé.
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MON CREDIT EST A TAUX VARIABLE TAUX PLANCHER DE -0.5% MAIS IL N A JAMAIS ETE APPLIQUE MALGRE UN TAUX EURIBOR INFERIEUR DE 2 POINT QUEL RECOUR PUIS JE AVOIR MERCI