Encadrement des loyers : ce que prévoit la loi Duflot

Encadrement des loyers : ce que prévoit la loi Duflot
L'encadrement des loyers figure parmi les mesures qui seront mises en place par le gouvernement Ayrault, pour résoudre le problème de logement des Français. Aperçu du projet de loi.

Un nouveau système de réévaluation des loyers dans les zones tendues

En comparaison avec le dispositif d'encadrement de loyer en vigueur, le nouveau va être durci, particulièrement pour les transactions immobilières dans les zones qui sont qualifiées de tendues. Ce sont précisément les quartiers dotés d'observatoires de loyers où l'accès aux logements est difficile. Une nouvelle procédure qui aura donc surtout comme objectif principal de freiner les sur-revalorisations des revenus locatifs, au moment de la signature d'un nouveau bail. De l'initiative de Cécile Duflot, la ministre du Logement, rappelons que ces observatoires ont été créés en fin 2012, pour justement récolter les loyers pratiqués dans ces régions. Les données recueillies contribueront alors à calculer la revalorisation des loyers chaque année. Un mécanisme qui entre dans le cadre d'un projet de loi sur l'immobilier et l'urbanisme présenté en conseil des ministres mercredi prochain. Sa soumission au Parlement n'interviendra par contre qu'à l'automne.   

La revalorisation des loyers se basera sur trois indicateurs

En fonction du type de bien immobilier proposé en location, trois indicateurs seront dorénavant pris en compte, pour fixer l'augmentation des ressources locatives. Ce seront : un loyer médian de référence majoré, un loyer médian de référence majoré, ainsi qu'un loyer de référence minoré. Concernant la médiane minorée, il semblerait que son plafond n'a pas encore été déterminé. Sinon pour la majorée, le seuil maximum autorisé serait de 20 %. Ainsi, les nouveaux tarifs appliqués par les propriétaires bailleurs ne dépasseront pas le loyer médian majoré, en fonction bien sûr des caractéristiques de la maison ou de l'appartement. Par ailleurs, concernant les déterminations des trois indicateurs, cette tâche reviendra aux Préfets des départements concernés. Leurs révisions se feront annuellement en fonction des données obtenues dans les observatoires de loyer. Une information qui sera d'ailleurs à mentionner dans le contrat de bail. Toutefois, dans le cas où la revalorisation est inférieure à ce seuil, le locataire et le bailleur sont libres de déterminer le montant du loyer.

Qu'en est-il renouvellement des contrats de bail ?

Concernant la révision des loyers lors de la relocation du bien immobilier en cours de bail, celle-ci sera encore encadrée par l'indice de référence des loyers ou IRL, mis en place par l'Insee, sauf qu'avec ce nouveau dispositif, la revalorisation se fait de manière automatique, donc immédiatement applicable. Il n'y a donc plus nécessité d'inclure une clause sur la révision annuelle des loyers dans le contrat de bail. Par ailleurs, les indicateurs peuvent être aussi utilisés dans la détermination des nouveaux tarifs locatifs. Ainsi, il est toujours possible pour le propriétaire de hausser son loyer, dans le cas où celui-ci est en dessous du médian minoré. Et en contrepartie, le locataire a désormais aussi la possibilité de recourir à un recours en diminution de loyer, si celui proposé est supérieur au médian majoré.

Alors que le nouveau dispositif d'encadrement des loyers n'est pas encore effectif, celui-ci est déjà très mal perçu par les bailleurs. Il se pourrait alors que l'accès au logement se complique encore plus pour les ménages modestes, puisque les propriétaires pourraient être encore plus sélectifs dans le choix de leurs locataires, surtout dans les zones tendues.

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