Quand les promoteurs cassent leur tirelire

Quand les promoteurs cassent leur tirelire
La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien, oblige les promoteurs à multiplier les gestes commerciaux. Même les programmes en cours de commercialisation n’y échappent pas. C’est dire s’il existe aujourd’hui de bonnes affaires du côté des appartements neufsachevés mais invendus.

Des ventes de logements neufs en hausse, oui mais

Le rebond des ventes en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement) et en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) est confirmé autant par le ministère du logement, que par la fédération des promoteurs. Mais ces bons résultats ne déclenchent pas l’optimisme chez les vendeurs. Car les investisseurs ont représenté près de 50 % des ventes du début de l’année, attirés par la souplesse de la loi de défiscalisation Pinel. Les accédant à la propriété continuent de déserter les agences des promoteurs, et ce pour une raison fort simple : les prix. En Aquitaine, région dont le marché est porté par la très dynamique Bordeaux Métropole, les notaires constatent que le prix médian du m² ancien s’établit à 2280 €/m² à la fin avril. De son côté le commissariat général au développement durable note qu’un appartement neuf se vend en moyenne 3546 €/m², soit un écart de 55 % ! Bien sûr il faut comparer ce qui est comparable, et notamment les chiffres des notaires sont des médianes, tandis que ceux du ministère du logement sont des moyennes. Tout de même de fortes différences subsistent en périphérie urbaine, obligeant les primo accédants à choisir l’ancien, surtout s’ils veulent acheter une maison.Dans les Pays de la Loire les notaires constatent que les maisons anciennes se vendent en médiane à 153 000 €, contre 193 700 € pour les maisons neuves.  

Les gestes commerciaux des promoteurs

Dans une interview accordée au quotidien atlantico.fr, le président de l'Institut du Management des Services Immobiliers , M. Henry Buzy-Cazaux, s’attend à ce que les promoteurs rognent sur leurs marges. Désormais la notion d’optimisation et de personnalisation de l’habitat ne suffit plus. Certes dans l’immobilier neuf on peut changer la configuration des pièces, demander un revêtement spécifique, une décoration différente, mais aujourd’hui le budget des acheteurs les contraint à visiter les grandes surfaces de bricolage. Alors pour combler la différence de prix avec l’immobilier ancien, les promoteurs offrent les droits de mutation. Toutefois ces taxes dues au Trésor public sont relativement peu élevés dans le neuf, car il n’y a pas de changement de propriétaire. Ainsi sur un logement neuf mis en vente 250 000 €, les droits se montent à 1490 €. Ce geste commercial des promoteurs n’équivaut qu’à une remise de 0,6 %. Alors pour rendre leurs produits encore plus attractifs, quasiment tous offrent une cuisine équipée. Seulement lorsqu’un ménage cherche à acheter un bien immobilier ancien, il aura là-aussi une cuisine à sa disposition. C’est ainsi que M. Henry Buzy-Cazaux s’attend à ce que les promoteurs jouent la carte du pragmatisme, et proposent davantage de remises commerciales, quitte à réduire leurs marges.  

Promotion sur les appartements neufs achevés

Ce sont les meilleures unités qui partent en premier dans un programme neuf. Mieux exposées, avec de plus grandes terrasses, ou encore avec de plus importantes possibilités de rendement locatif, les réservations sur ce type de logement sont rapides. Mais il reste les autres, ceux dont la conception les place en concurrence avec d’autres programmes environnants. Et puis il y a les habitations qui ne se sont toujours pas vendues, même une fois le programme achevé et les premiers habitants installés. C’est le cas de cet ensemble résidentiel en plein centre-ville de Saint-Brieuc, bien logé entre 2 immeubles anciens. Situés rue Saint Guillaume, les occupants vivent dans un quartier piétonnier, à 2 pas des commerces, et bénéficient d’un stationnement en sous-sol. Seulement voilà, même si Saint-Brieuc est une agglomération de 115 000 habitants, il reste des invendus que les promoteurs sont bien obligés de brader. Ainsi un T4 de 90 m² initialement mis en vente à 276 500 €, est désormais descendu à 215 000 €. Et la France métropolitaine renferme d’autres exemples au sein de programmes neufs, petite épine dans le pied des promoteurs dont ils aimeraient bien se soulager. Toutefois ces bonnes occasions sont rarement dans des grandes métropoles à forte demande, comme Nantes ou Toulouse. Il n’empêche que les accédants à la propriété pourraient réaliser de bonnes affaires en consultant les invendus.

étoile

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