Les particuliers sont de plus en plus nombreux à investir dans les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou Ehpad. Du coup, en 15 ans, le nombre de ce type d’établissement a quasiment été multiplié par 2. Pourquoi un tel engouement ?
Un marché à fort potentiel et sécurisé
D’après le Syndicat national des établissements et des résidences privées pour personnes âgées (Synerpa), en raison du vieillissement de la population française, les besoins en chambres médicalisées ne vont pas cesser de croître dans les prochaines années, au point que l’offre risque de ne pas suivre.
L'Insee confirme d’ailleurs ce constat puisque selon lui en 2040, il y aura plus de 1.2 million de personnes dépendantes.
L’investissement dans les Ehpad génère donc des revenus locatifs stables et à long terme.
Par ailleurs, l’investissement présente peu de risque, car le secteur des établissements médicalisés est rigoureusement encadré.
Ainsi, un Ehpad ne peut ouvrir sans avoir obtenu des autorisations émanant de l’Agence régionale de la santé et du Conseil général (convention tripartite). En effet, une nouvelle implantation doit répondre à des besoins locaux sinon les taux de remplissage seront faibles.
Des démarches simples, un bon rendement locatif et des avantages fiscaux
Investir dans un Ehpad est assez simple : le particulier achète une part dans une résidence médicalisée, puis il signe un bail commercial de neuf ans minimum avec l’exploitant. Une fois toutes les démarches administratives faites, l’investisseur n’attend plus que l’exploitant lui reverse un loyer mensuel.
Ce placement offre des rendements bruts situés entre 4 et 5 %.
Autrement dit, les rentabilités des EHPAD sont largement supérieures à celle des investissements locatifs réalisés dans l'immobilier classique.
Sans compter le bénéfice d’une fiscalité avantageuse. En premier lieu, la TVA à l’achat est entièrement récupérable ce qui diminue largement le coût du placement, le taux de TVA applicable étant toute de même de 19,6 %.
En outre, grâce au dispositif Censi-Bouvard, le propriétaire profite d’une réduction d’impôt sur le revenu, de l’ordre de 11 % du montant de l’investissement. Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 euros et est étalée sur neuf ans.
Les pièges à éviter
Dans la nébuleuse Ehpad, il existe de nombreux petits exploitants incapables financièrement de tenir les promesses faites aux investisseurs en matière de rendement.
D’ailleurs, beaucoup finissent par déposer le bilan.
Pour ne pas vivre de telles situations, il est préférable de s’orienter vers les grands groupes qui bénéficient d’une solide renommée.
Par ailleurs, il est recommandé de s’assurer que le montant total du loyer que l’exploitant s’engage à verser représente au plus 18 % de son chiffre d’affaires, car il y va de l'équilibre financier de l’Ehpad.
Or c’est cet équilibre qui garantit la pérennité des revenus. Autre point à voir avant de signer, le réalisme du taux de remplissage fixé : la structure peut-elle réellement l’atteindre ? Concernant le bail, il doit être ferme, c'est-à-dire que l’exploitant ne peut rompre le contrat avant terme.
Pour finir, il faut savoir que c’est généralement l’exploitant qui prend en charge les travaux de réparation et de mises aux normes. Cependant, il est nécessaire de toujours inclure une clause allant dans ce sens dans le bail.
Source:capital.fr
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