Faire un crédit immobilier : les conseils d'In&Fi

Faire un crédit immobilier : les conseils d'In&Fi
Le président d'In&Fi, Pascal Beuvelet, estime qu'il faut profiter des conditions actuelles d'emprunt immobilier.
Sans inflation, « les taux de crédit immobilier resteront bas », selon le président d'In&Fi Crédits.

Lesclesdumidi.com : La baisse des taux de crédit immobilier va-t-elle se poursuivre et pour combien de temps ?

Pascal Beuvelet, président de In&Fi : Les banques n’ont aucun problème de liquidités et se refinancent à 0,05 % auprès de la Banque centrale européenne qui lutte pour éviter le risque de déflation. D’un autre côté la France très endettée doit pouvoir bénéficier de taux de refinancement au plus bas pour ne pas accroître plus encore son déficit. Dans ces conditions les taux de credit immobilier resteront bas tant que l’inflation et la croissance ne seront pas reparties à la hausse. Compte tenu de la situation économique actuelle de l’entreprise France et des prévisions guère optimistes, il est très peu vraisemblable que les taux augmentent avant fin 2015. Les emprunteurs ont donc de beaux jours devant eux pour emprunter dans les meilleures conditions.

Lesclesdumidi.com : Est-ce vraiment le moment d'en profiter ou ne vaut-il pas mieux attendre que les prix de l'immobilier baissent vraiment ?

Le marché immobilier est gouverné par l’offre et la demande. Les conditions de taux et le détricotage partiel de la loi Alur vont relancer la demande et il va y avoir une petite tension sur les prix. Certes dans certaines zones rurales les prix seront baissiers mais très majoritairement nous constaterons un statu quo, voire une hausse en zone tendue. Chez In&Fi, nous sommes très positifs sur l’impact prévisible des modifications apportées à la Loi Alur. Pour 2015, au plan national nous tablons sur un nombre de 74 000 ventes supplémentaires par rapport à 2014. Compte tenu d’un crédit moyen de 142 000 € (France entière) nous prévoyons un accroissement des volumes de crédits distribués supérieur à 10 milliards d’euros. Dès lors, en considération de taux au plus bas et de prix immobiliers qui vont momentanément s’assagir je conseille à ceux qui sont en capacité d’acquérir de profiter de cette fenêtre exceptionnelle.

Lesclesdumidi.com : Le volume des crédits immobiliers est en baisse en France, pourtant les banques se montrent toujours aussi réticentes à prêter. Comment l'expliquez-vous ?

Je veux tordre le coup à cette rumeur qui dit que la banque n’est pas prêteuse. Au niveau des états-majors il n’y a aucune ambiguïté : les banques sont résolument prêteuses et les conditions d’octroi sont inchangées. Cependant il en va tout autrement au niveau de l’agence bancaire locale, or c’est là que se constitue la rencontre entre la demande de crédit de l’emprunteur et le pouvoir de prêter. Confrontés à une croissance nulle et un chômage quasi endémique les conseillers clientèles sont, comme beaucoup de leurs clients, circonspects sur l’avenir et les conséquences d’un achat l’immobilier. Ainsi, le discours tenu en agence bancaire peut s’avérer très déstabilisateur : « Etes-vous au bon prix ? Les prix vont encore baisser. Est-ce bien le moment d’acheter ? » Par ailleurs en agence les pouvoirs d’engagements des conseillers sont limités tant au niveau du taux que du montant à financer. Un dossier dont les caractéristiques sont hors engagement impose au conseiller sa présentation à un comité d’agrément. La tentation de dire qu’il ne passera pas est alors très forte. Ce sont principalement ces raisons qui expliquent pour une grande partie l’impression que la banque n’est pas prêteuse.

Lesclesdumidi.com : Comment expliquez-vous que les banques fassent parfois plus confiance aux courtiers en crédit qu'à leurs propres clients pour défendre leur dossier d'Emprunt immobilier ?

L'agence bancaire n’est pas le meilleur allié du client pour obtenir son crédit. Les clients historiques de la banque ne sont pas ceux à qui elle propose sa meilleure offre. Les courtiers en crédits, intermédiaires en opérations de banque et service de paiement sont les mieux placés. Tout d’abord nous disposons de l’offre comparative de tous les banquiers. Ensuite, nous savons faire jouer la concurrence et négocier pour nos clients. Chez In&Fi Crédits, avec 1 milliard d’euros de financements négociés par an, nous ne traitons pas avec les agences locales mais majoritairement avec les plateformes crédits, là où les directeurs disposent des pouvoirs d’engagement les plus élevés en matière de montant de prêt et de niveau des taux. Nous avons quasiment toujours de meilleures conditions qu’un client dans sa propre banque ! Ainsi une négociation de 0,5 % sur un crédit de 200 000€ sur 20 ans fait gagner 11 760 € sans comptabiliser l’économie sur l’assurance de prêt qui peut en faire gagner autant.

Lesclesdumidi.com : Souscrire une délégation d'assurance permet de baisser le coût de son crédit immobilier. Certains avancent une économie de 60 % par rapport à une assurance groupe. Comment expliquez-vous que peu d'emprunteurs choisissent cette option ?

L’assurance emprunteur est un produit très rémunérateur. Selon le rapport de l’Inspection Générale des Finances de novembre 2013, ce marché représente un volume financier de 5,9 milliards d’euros, dont près de 44 % du montant des primes profitent directement aux établissements de crédits, lesquels détiennent 85 % du marché. La loi Lagarde et plus récemment la loi Hamon ont pour objectif de permettre à l’emprunteur le libre choix de son assurance individuelle en lieu et place de l’assurance groupe de la banque prêteuse. Ainsi depuis le 26 juillet 2014, chaque emprunteur dispose d’un délai d’un an pour résilier le contrat assurance groupe signé en package de son prêt immobilier. Cette décision constitue une formidable avancée concurrentielle, puisqu’elle donne aux emprunteurs les moyens de se libérer d’un quasi privilège bancaire. Il faut dire que l’enjeu financier est de taille pour l’emprunteur. En effet, l’assurance de prêt peut représenter jusqu’à 25 % du coût total du crédit immobilier. Par exemple, pour un crédit de 200 000 € sur 20 ans, le taux d’assurance varie de 0,10 % à 0,40 % pour un homme de 35 ans. Selon le contrat souscrit et le profil, ce coût peut varier de 5 000 € à 15 000 €, soit du simple au triple. UFC-Que Choisir l’a bien compris et indiquait dans une étude d’août 2013 : « Seule l’intervention des courtiers en crédit, disposant d’un pouvoir de négociation avec les banques, semble faciliter la souscription d’une assurance emprunteur déléguée ».

Lesclesdumidi.com : Vous estimez que les taux d'intérêt OAT 10 ans ne sont pas une référence pour les prêts immobiliers à taux fixes. Eclairez-nous sur cette donnée technique du crédit immobilier.

Effectivement j'estime que la théorie de l’indexation des taux immobiliers sur les taux des obligations assimilables du trésor (OAT) est inepte. Les banques financent d’une part de la dette publique via l’acquisition aux enchères des OAT émise par l’Agence France Trésor (AFT) et d’autre part des investissements immobiliers privés des entreprises et des ménages. Les établissements bancaires assurent ces financements à partir de leurs propres ressources à savoir : leurs fonds propres, les comptes courants non rémunérés entreprises et ménages, les comptes rémunérés type Livret A et autres, les refinancements à la BCE actuellement à 0,05 %. Au coût de revient analytique de sa propre ressource la banque applique, suivant l’emprunteur, un taux de marge lié à son analyse du couple risque/garanties. L’addition coût de revient et marge détermine le coût facial du prêt. Il n’y a donc aucune ambiguïté possible : les taux faciaux appliqués aux emprunteurs qu’ils soient publics (OAT) ou privés, (ménages et entreprises) ayant la même base de calcul, ils suivent strictement la même courbe.
Aussi, c’est une erreur d’affirmer qu’il y ait une corrélation technique entre les taux des OAT et les taux immobiliers. En pratique, la différence des taux pratiqués (toujours plus bas pour les OAT) s’explique par le risque zéro et la garantie de l’Etat et qu’en outre pour une banque il est plus rentable et moins risqué de gérer un prêt public de un milliard d’euros remboursable à 10 ans que l’encaissement des mensualités de 5 000 prêts privés de 200 000 € sur 20 ans !



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