Kaufman & Broad Immobilier- Interview du PDG Nordine Hachemi sur les résultats 2014 et prévisions 2015

Kaufman & Broad Immobilier- Interview du PDG Nordine Hachemi sur les résultats 2014 et prévisions 2015
Le promoteur immobilier Kaufman & Broad vient de publier ses résultats annuels 2014 mettant en exergue un chiffre d'affaires en hausse de 5,6% , des réservations de logement qui progressent en valeur de 14% sur la fin 2014 et une réserve foncière en hausse de 16%!

Le Président-directeur général du groupe immobilier, Nordine Hachemi, nous a accordé un entretien exclusif détaillant le bilan 2014 et les perspectives 2015.

Lesclesdumidi.com : Vous publiez vos résultats annuels 2014 avec des résultats conformes à vos objectifs et un chiffre d'affaires en légère hausse. Vous sentez-vous toutefois concerné par la crise du logement neuf et le moral en berne du secteur ?

Nordine Hachemi, Président KAUFMAN & BROAD : On se sent concerné bien sûr, car il y a besoin de faire plus pour des raisons très simples : nous avons actuellement la chance en France de faire partie des rares pays de l’OCDE ayant une croissance démographique de la population, d’avoir des taux d’intérêt historiquement bas et d’avoir, sauf annonce surprise de la BCE, une visibilité sur des taux qui resteraient bas encore un certain temps.
Malgré cela, nous n’avons pas construit de logements en France. Il va donc bien falloir construire ces logements à un moment donné !

LCM : A cet égard, vous avez récemment déclaré que la crise actuelle n’avait aucune raison d’être ? Pouvez-vous nous expliquer pourquoi ? Et comment expliquer la crise alors ?

On a réussi à créer cette crise de toutes pièces. On l’a créée en faisant des usines à gaz pour délivrer des permis de construire, en ajoutant des règlements empilés les uns sur les autres sans aucune cohérence qui n'ont fait que renchérir le cout de construction. En outre, l’accès au crédit a été rendu très compliqué pour les primo-accédants.
On a un environnement macro-économique qui n’est certes pas des plus florissants mais nous connaissons le moyen très simple de l’améliorer : relancer la construction du logement.
On sait pertinemment que cela a un impact immédiat en création d’emplois directs, indirects et induits.Toutes les conditions sont réunies pour que le marché redémarre, il suffit juste de le vouloir !

LCM  Pourquoi le besoin de se loger justement n’est pas encore reconnu et traité comme un besoin de première nécessité selon vous ?

En premier lieu, nous avons eu une période,  sous le premier gouvernement Hollande, régi par un dogmatisme avéré « anti-propriétaire » et nous en payons le prix encore aujourd’hui.
Les investisseurs privés ont été fustigés et ont logiquement fui le marché.
En parallèle, nous avons eu les élections municipales avec comme conséquence peu de foncier disponible et enfin nous sommes un secteur où on prélève plus de 60 milliards de taxes (26% de taxes pour un acquéreur).  
A force de taxer et prélever, l’adage "trop d’impôt tue l’impôt" a trouvé toute son amplitude.
Il y a désormais une prise de conscience clairement établie par le gouvernement Valls. Dès son installation, il a insisté sur l’importance de la construction de logement en France.

LCM : Le dispositif Pinel peut-il en ce sens participer à ce nouvel élan et relancer ce marché du logement neuf ?

Le dispositif Pinel présente des avantages forts :

1/ la possibilité de réduire la durée d’investissement tout en réduisant l’avantage fiscal, ce qui peut favoriser le retour de certains investisseurs ;

2/ la possibilité de louer à ses ascendants et descendants, point crucial qui peut rassurer les investisseurs ;

3/ la donation défiscalisée jusqu’à 100 000 euros pour ses descendants dans le cadre d’acquisition de logement neuf, autre point non négligeable qui peut encourager le retour de certains primo accédants.

LCM : Et cela peut restaurer la confiance, pilier essentiel qui assurerait le retour des acquéreurs, qu'ils soient primo accédants, secondo accedants ou investisseurs ?

Le gouvernement actuel fait tout pour restaurer la confiance. Il faut désormais arrêter de déstabiliser et changer les règles du jeu tous les trois mois, comme cela s’est produit en 2014.
Le gouvernement me semble conscient du souhait commun impératif de stabilité voulu par les professionnels de l'immobilier. 
Entre les changements de loi, leur incohérence et l’attentisme créé par ces effets d’annonces,  la situation pouvait difficilement être plus instable ces derniers temps. 
Je pense que ce climat improductif est derrière nous.

Il convient en outre de rappeler un point qui me paraît primordial: nos produits offrent à l’heure actuelle entre  3,5% à 5 % de rentabilité brute sur des investissement locatifs quand les contrats d’assurance-vie délivrent à peine 1 à 2% maximum.

Si en outre il y a une injection massive de liquidités, ces rentabilités d’épargne vont encore baisser et renforcer la rentabilité de l’investissement immobilier.
Avec des taux d’intérêt, qui  devraient rester faibles sur 2015, on constate un niveau de mensualité équivalent à peu près à un loyer en valeur locative.
Ainsi, sans même penser à des plus-values futures, en lieu et place d’un loyer et à niveau équivalent, on peut devenir propriétaire de son logement.

LCM : Est-ce que le problème des permis de construire reste un phénomène bloquant pour le redémarrage du secteur de l’immobilier neuf ?

Si les investisseurs reviennent, il faut en effet avoir les produits afférents.
Or en termes d’émissions de permis de construire, avec 12% de baisse, 2014 n’a pas été une bonne année, cela est  un fait avéré.
Pour "reconstituer" ces permis de construire, cela va prendre un temps fort conséquent, l’inertie logique liée aux traitements, recours et délais afférents étant incontournable. Ce retard pris ne se rattrapera pas ainsi.
Nous avons certes des réservations en hausse de +9 % en 1 an et  +14% sur le dernier trimestre 2014, mais nous ne verrons véritablement l’effet sur notre activité qu’en 2016.

LCM : En parlant de logement, que pensez-vous des recours abusifs sur les permis de construire en augmentation exponentielle ?

On estime qu’environ 20% de notre production est bloquée par les recours abusifs sur les permis de construire.

LCM : Que préconisez- vous pour lutter contre ces recours abusifs qui paralysent une bonne partie du secteur ?

Le recours lié à  un permis de construire est un droit fondamental et il serait antidémocratique de revenir sur ce point.
Tout citoyen doit pourvoir contester un permis de construire, tout voisin doit pouvoir discuter ou demander des explications au promoteur ou à l’architecte.

Par contre les recours qualifiés d’abusifs sont exercés par des personnes qui cherchent uniquement à monnayer leur capacité de nuisance.

Plusieurs axes d’amélioration me semblent judicieux, avec en premier lieu la condamnation exemplaire à des dommages & intérêts pour ces personnes ne cherchant qu’à exercer un chantage. En second lieu, le traitement administratif des recours doit être beaucoup plus rapide, avec la possibilité de faire des référés avec des décisions rapides.

LCM : L’allongement des délais de vente d’un logement neuf (5,1 trimestres contre 4,6 auparavant en moyenne nationale) est-il un facteur aggravant de ce pessimisme ambiant ?

Concernant Kaufman and Broad, nous avons des délais plus courts que la moyenne nationale, avec pour notre part des délais d’écoulement entre 7,5 et 8 mois. Nous sommes donc peu impactés par cet allongement national. 

LCM :  Votre groupe Kaufman and Broad est également présent dans l’immobilier de bureau et locaux d’activité. Le conseil immobilier Cushman & Wakefield vient d’annoncer une hausse  de 57% en 2014 des investissements en immobilier d'entreprise  en  France avec 23,8 milliards d'euros mais également en Europe avec près de 206 milliards d’euros investis. Confirmez-vous ce marché florissant et l’année record annoncée pour 2015 ?

Ce marché fait partie de nos axes de développement, avec une très bonne équipe dans ce domaine.
Nous sommes extrêmement sélectifs sur les opérations que nous suivons en bureau. Nous avons de très belles opérations en cours, notamment le siège de Boursorama à Boulogne, avec une livraison prévue au 2ème trimestre 2016. Nous avons signé A9B, siège de la filiale de la caisse des dépôts et consignation spécialisée dans le logement social et intermédiaire - 23 000 m2.
Et nous aurons encore un peu plus de 30 000 mètres carrés à commercialiser cette année, sur des projets dont les permis de construire ont été obtenus.

LCM : C’est un segment de l’immobilier neuf qui ne connaît pas la crise…

Sur la partie VEFA, il y a effectivement une dynamique constatée en 2014 et qui devrait se prolonger en 2015.
Le thème central pour ces projets est véritablement la rationalisation des couts des entreprises : regrouper les collaborateurs qui sont souvent sur des sites distincts, réduire les charges d’exploitation des bâtiments.
La demande de bâtiments neufs très performants énergétiquement est une demande forte et récurrente, toujours dans ce sens de gain de productivité et de dynamique managériale.
On se situe sur ce marché de VEFA, estimée en bureau à environ 1,2 /1,5 milliard d’euros comparé aux 24 milliards d’euros de transaction en immobilier d'entreprise.  

LCM : Eu égard à vos résultats annuels 2014 satisfaisants, vos persectives pour l'année semblent encourageantes. Quelles sont vos prévisions pour 2015 ?

On se prépare à une année 2015 similaire à 2014, sachant que l’on est au sein d’un environnement très chahuté tant politiquement que géopolitiquement et macro économiquement.
Notre marché a subi de très nombreux changements de lois l’année dernière et il faut désormais que les futurs acquéreurs intègrent ces évolutions et  retrouvent la confiance.
Car la confiance est malheureusement plus facile à détruire qu’à obtenir! 


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