Immobilier : emprunter sur 30 ans ne serait pas une bonne idée

Immobilier : emprunter sur 30 ans ne serait pas une bonne idée
Avec la baisse des taux des prêts immobiliers, les accédants à la propriété retrouvent du pouvoir d'achat en empruntant sur de longues durées. Toutefois passé le cap des 30 ans le risque devient plus grand pour la banque, et le taux plus élevé, c'est ce que révèle le courtier Vousfinancer.com. Au final les mensualités sur 30 anscoûtent beaucoup plus cher, et peuvent même être plus élevées que les échéances remboursées sur 25 ans.  

Prêt immobilier sur 30 ans : jusqu'à 4,30 %

Le réseau de courtiers rappelle que si les taux des crédits à l'habitat sont particulièrement bas aujourd'hui, en moyenne à 2,29 % selon le rapport CSA/Crédit Logement, ils augmentent jusqu'à 4,30 % au-delà de 30 ans. Ainsi avec une mensualité de 1000 €, un ménage peut bien emprunter 210 876 € sur 25 ans à 3 %. Mais s'il passe sur 30 ans et un taux à 4 %, sa capacité d'emprunt immo descend à 209 461 €. Autre exemple :  pour un prêt de 200 000 € remboursable à 3 % (hors frais) sur 25 ans, on obtient une mensualité de 950 € (hors assurance) pour un coût total de 84 500 €. Si l'on passe à 30 ans et 4 %, la mensualité grimpe à 954 € (hors assurance), pour un coût total de près de 144 000 €. Clairement non seulement emprunter sur 30 ans et plus revient plus cher, mais en plus cela ne permet pas de diminuer les mensualités. C'est d'ailleurs la raison pour laquelle de nombreux courtiers le déconseillent, calcul à l'appui. Le dernier rapport CSA/Crédit Logement fait ainsi état de 18 % des contrats de crédit à l'habitat de janvier 2015 souscrits pour des durées de 25 à 30 ans, contre seulement 0,7 % au-delà de 30 ans. La majorité des emprunteurs (34,8 %) choisissent 20 à 25 ans, afin de rembourser le capital plus rapidement.  

Considéré la revente lors d’un prêt longue durée

Plus le remboursement dure longtemps, plus l'on paye d'intérêts, voilà qui est clair dans l'esprit de tout emprunteur. Cependant peu d'entre eux réalisent que les premières années seront surtout constituées du paiement d'intérêts, au détriment du capital. Dans le cadre d'un contrat remboursé à 4 % (hors frais) sur 30 ans, chaque mensualité comporte 70 % d'intérêts la première année. Sur un prêt à 200 000 €, une fois la première année passée le capital restant dû est de 196 480 €. Sur les quelques 12 178 € payés à sa banque, l'emprunteur n'a remboursé que 3520 € de capital. ? la fin de la 5e année, il lui reste toujours près de 180 000 € à rembourser, alors qu'il a versé 60 890 € à sa banque… ? ce stade, s'il souhaite revendre suite à un accident de la vie, un agrandissement de la famille ou tout simplement une mutation professionnelle, il se trouve face à des pénalités de remboursement anticipé de à 3600 €. Pour peu qu'il ait du mal à trouver acheteur et soit obligé de diminuer son prix, sa plus-value pourrait se trouver réduite à peau de chagrin. Au contraire, si le ménage choisi d'emprunter 200 000 € à 25 ans au taux actuel de 3 %, à la fin de la première année il aura déjà remboursé 5500 €, sur les 12 096 € qu'il a payés à sa banque. ? l'issue de la 5e année, le capital restant dû est de 171 000 €, soit un remboursement de 29 000 € sur les 145 152 € versés à sa banque. Il aura remboursé le tiers du capital emprunté arrivé à la 114e mensualité, soit après 10 ans et demi. Il en aura remboursé la moitié à la 170e mensualité, soit bout de 15 ans et 9 mois, et mettra donc ensuite moins de 4 ans à payer le reste. Il existe d’ailleurs quelques astuces pour les investisseurs ayant l’intention de revendre à moyen terme. L’une d’entre elle est le taux hybride, comportant une partie fixe et une partie variable. La partie variable permet une augmentation de plus de 1 % des mensualités, en échange d’une levée des pénalités de remboursement anticipé. L’emprunteur choisissant cette formule peut alors revendre une fois arrivée la partie variable, ou tout simplement faire renégocier son prêt s’il souhaite conserver.

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