Imposition des loyers : l'intérêt du micro-foncier

Imposition des loyers : l'intérêt du micro-foncier
Les propriétaires d'un appartement en location peuvent bénéficier d'un régime d'imposition simple, le micro-foncier. Celui-ci permet l'application d'un abattement forfaitaire de 30 % au montant des loyers déclarés. Cet abattement permet de couvrir les charges du propriétaire.

La déclaration des revenus de location en micro-foncier évite de souscrire à une déclaration spéciale des revenus fonciers. Le propriétaire doit reporter le montant de ses loyers bruts sur sa déclaration de revenus. Hormis les loyers perçus dans le cadre de la location d'un meublé, tous les autres revenus locatifs sont imposés en tant que revenus fonciers.

Micro-foncier : comment en profiter ?


L'impôt à payer au titre des revenus fonciers dépend de la tranche marginale d'imposition. Pour pouvoir bénéficier du régime micro-foncier, il faut remplir un certain nombre de conditions.

Le micro-foncier est simple puisqu'il s'applique si les revenus fonciers annuels bruts ne dépassent pas 15 000 euros. Ce montant ne comprend que la somme des loyers. Il ne faut pas tenir compte des provisions pour charges. Tous les loyers encaissés doivent être pris en compte, y compris ceux perçus le cas échéant par d'autres membres du foyer fiscal.

Les cas où le micro-foncier ne peut s'appliquer


Le micro-foncier ne peut s'appliquer pour un propriétaire de logement qui a choisi les régimes Robien, Borloo, Scellier, Périssol ou l'ancien dispositif Malraux. Le propriétaire ne peut non plus bénéficier de cette fiscalité immobilière dans le cas de la détention d'un immeuble en nue-propriété et d'un immeuble historique donné en location. Par contre il est possible de bénéficier du micro-foncier avec les réductions d'impôt Scellier, Duflot et Malraux.

Un régime intéressant en cas de faibles charges


Si les charges réelles correspondent à moins de 30 % de ses loyers, le régime du micro-foncier est avantageux.  Par contre si le logement loué a été acheté avec un crédit immobilier ou a nécessité des travaux importants de remise en état, le régime réel est plus intéressant car la totalité des charges peut être déduite. Cela peut permettre d'obtenir un déficit foncier et donc de diminuer le montant de son impôt.

Le désavantage que l'on pourrait trouver au régime micro-foncier est précisément ne pas pouvoir constater de déficit foncier. Par contre si un propriétaire était jusque-là soumis au régime réel, il est possible de prendre en compte des déficits fonciers des années antérieures dans le cas où l'on peut encore les reporter.

15,5 % de prélèvements sociaux


Les revenus fonciers sont non seulement taxés au titre de l'impôt sur le revenu, mais aussi sur les prélèvements sociaux, à hauteur de 15,5 %. Ces prélèvements sociaux correspondent notamment à la CSG et CRDS.

Si l'on souhaite changer de régime et passer au réel, il faut remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers. Durant trois ans on ne peut changer de régime, pour revenir le cas échéant au micro-foncier.

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