Île-de-France : les primo accédants peinent dans le neuf

Île-de-France : les primo accédants peinent dans le neuf
Alors que les banques demandent moins d’apport personnel pour un prêt immobilier, alors que le PTZ+ bat son plein, le promoteur Nexity tire la sonnette d’alarme. Ses ventes d’immobilier neuf aux primo accédants en région parisienne sont en recul de 27 % au 1er semestre. En cause : un budget en baisse, pour des aides de l’État rabotées.  

220 974 € pour acheter un logement neuf

Les programmes immobiliers neufs peuvent être jusqu’à 30 % plus chers que des logements anciens. Oui mais ces derniers nécessitent quelquefois des travaux, et les premiers consomment moins d’énergie pour un confort plus élevé. C’est sans doute cette différence qui pousse les primo accédants à rechercher un logement neuf. S’ils y arrivent facilement en province, en région parisienne leur budget fait défaut, comme le rapporte un article de l’AFP repris par challenges.fr.

Chez Nexity les primo accédants disposent d’un budget moyen de 220 974 €. Or si l’on s’en réfère aux chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 2e trimestre 2015 il faut compter en moyenne 205 682 € pour un T2, et 280 829 € pour un T3. Insuffisant donc pour un jeune couple avec enfants.  

Les primo accédants reviennent vers l’immobilier neuf en province

En revanche avec 220 974 €, il est possible d’acheter un T3 neuf en province. Et encore, les prix varient selon la zone géographique, mais également selon que l’on s’éloigne du centre-ville. Si en Île-de-France il faut compter sur 4722 €/m² (+ 1,1 % en 1 an), à Lille 3218 €/m² suffiront (+0,8 % en 1 an), et même 2893 € sur la communauté d’agglomération de Caen (-5,1 % sur 1 an), à 2 heures de Paris.

Avec de telles différences il n’est pas étonnant d’observer des comportements complètement différents entre la région parisienne et la province. Chez Nexity on constate 27 % de primo accédants en moins sur le marché de l’immobilier neuf en Île-de-France, alors qu’ils sont 26 % plus nombreux en province.

Car le budget y est pour beaucoup, et ce malgré la baisse des taux d’emprunt immobilier dans le neuf. Car en 1 an la clientèle a évolué, désormais les revenus moyens des candidats acheteurs sont de 37 501 €, en baisse de -2,2 % par rapport à l’année dernière. Invariablement le niveau de leur apport personnel baisse lui aussi, il s’établit désormais en moyenne à 39 501 €, en chute de -9,9 % sur 1 an.

Cette diminution du capital de base est absorbée par la compréhension des banques. Le rapport CSA/Crédit Logement de septembre, montre que l’apport qu’elles demandent recul de -8,2 % sur les 9 premiers mois de l’année, après un précédent ajustement de -7 % sur toute l’année 2014.

Pour Nexity, le coupable serait plutôt le PTZ+.  

Le prêt à taux zéro est plus avantageux hors zone tendue

La hausse des ventes de logements neufs depuis le début de l’année est particulièrement due au retour des investisseurs. Mais les primo accédants ne sont pas en reste, notamment grâce à l’élargissement du PTZ+. C’est à l’octobre 2014 que le gouvernement de M. Manuel Valls décide de rehausser le plafond de revenu minimum, et d’élargir les zones géographiques éligibles au dispositif.

Le succès est au rendez-vous et tout porte à croire que l’objectif des 70 000 prêts à taux zéro accordés en 2015 sera atteint. Mais il semble que les provinciaux en profiteront davantage que les franciliens, et ceux à cause d’une anomalie dans la révision du dispositif.

Dans les bassins d’habitation tendue que sont les zones A et A bis, la quotité du PTZ+ a curieusement baissé. L’année dernière le dispositif pouvait représenter 33 % du montant du projet immobilier, désormais il se limitera à 26 %. Et encore, il existe un plafond en fonction de la composition de la famille.

Aujourd’hui un couple avec 2 enfants désirant acheter un logement neuf à Cergy (95) pourra espérer un PTZ+ de 66 300 €. Selon Nexity le barème précédent lui permettait d’emprunter 15 000 € supplémentaires à taux zéro, et c’est justement cette différence qui aujourd’hui fait défaut.

Le problème des primo accédants en Île-de-France est l’expression du problème de la construction : les prix élevés de l’immobilier neuf.

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