Dispositif Pinel : est-ce le bon plan pour investir dans l?immobilier en 2015 ?

Dispositif Pinel : est-ce le bon plan pour investir dans l?immobilier en 2015 ?
La loi Pinel est issue du dispositif Duflot qui n’avait pas réussi à relancer l’immobilier locatif.  La loi de défiscalisation immobilière Duflot, du nom de l’ex-ministre du Logement, n’avait en effet pas remporté l’adhésion des investisseurs du fait de son manque d’attractivité.  

Le premier ministre Manuel Valls et la ministre du Logement Sylvia Pinel ont lancé au mois de septembre une nouvelle mouture censée séduire les investisseurs du fait de l’élargissement du dispositif. Un nouveau zonage Pinel a été instauré au premier octobre.

Défiscalisation: à qui s'adresse le Dispositif Pinel?

A tout acheteur d’un logement neuf ou en Vefa (vente en l’état futur d’achèvement) entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015.
Le logement doit être loué pour une durée minimum de 6 ans à un locataire dans le cadre de sa résidence principale. Le propriétaire s’engage à louer le logement en respectant les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Défiscalisation immobilière avce le dispositif Pinel : une réduction fiscale qui augmente avec la durée de location

Le Pinel fonde son attractivité sur sa souplesse : la réduction d’impôt octroyée à ceux qui achètent dans l'immobilier neuf pour louer augmente selon la durée de mise en location.
Cette réduction fiscale est de 12 % du montant de l’investissement pour ceux qui louent durant 6 ans.
Elle passe à 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le Duflot, plus restrictif, ne proposait qu’une réduction fiscale de 18 % sur 9 ans.  

La réduction d’impôt permise par le Pinel reste plafonnée dans la limite d’un investissement de 300 000 euros et d’un prix de 5 500 euros le mètre carré, quel que soit le secteur de construction. Par ailleurs la loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.

La réduction d’impôt octroyée par le dispositif n’est pas cumulable avec les autres lois existantes en matière de fiscalité immobiliere : Duflot, Scellier, Censi-Bouvard, Malraux.  

L’un des attraits du Pinel est la possibilité pour l’acheteur de louer le logement acheté à sa famille (ascendants ou descendants). Cette liberté n’était pas permise par la loi Duflot. Le Pinel diffère aussi du Duflot pour les investissements via des SCPI. La réduction d’impôt sera désormais effectuée sur la totalité de l’investissement, contre 95 % pour les SCPI Duflot.   La volonté affichée du gouvernement est de doper la vente de logements neufs par ce dispositif. L’objectif chiffré est de 50 000 logements en 2015, un niveau de vente espéré aussi pour 2016.

Défiscalisation en immobilier Pinel : le dispositif est-il vraiment intéressant pour placer son argent dans la pierre ?

Le Pinel est intéressant en matière d’impôt, si l’on met de côté le plafonnement des niches fiscales.
Pour un investissement de 300 000 € sur 12 ans, la réduction d’impôt totale est de 63 000 €, soit 6 000 par an durant neuf ans et 3 000 € par an durant les 3 années supplémentaires, selon le calcul de certains sites spécialisés en défiscalisation Pinel.
Mais le dispositif ne serait pas si intéressant que cela pour investir dans la pierre, selon le président de l’Association française des conseils en gestion de patrimoine certifiés (CGPC), Hervé de la Tour d’Artaise.
Le Pinel est toutefois plus intéressant que le Duflot qui de par son aspect restrictif était un « produit invendable », selon le spécialiste. Le Pinel est par exemple plus souple concernant le niveau de revenus du locataire.  

Le président de la CGPC concède que le principe des lois de défiscalisation est « généreux » en favorisant la construction de logements neufs pour régler les problèmes de logement. 
Mais le Pinel est similaire selon lui à toutes les lois de défiscalisation lancées jusque-là, du Méhaignerie au Scellier, en passant par le Robien. L’acheteur se heurte à la difficulté de trouver des logements de qualité pour réaliser un bon investissement.

« Aujourd’hui les appartements que l’on trouve sont loin du centre des villes car tous les terrains disponibles ont déjà été utilisés dans les bons endroits ».  

Pour Hervé de la Tour d’Artaise, un investissement dans la pierre doit en premier lieu être réalisé sur un bon emplacement, à proximité des services et commerces. Quant à l’intérêt de louer le logement à ses descendants ou ascendants, le président de la CGPC estime qu’il ne faut pas « mélanger la notion d’investissement financier et  l’avantage octroyé à ses enfants ».  

Le conseiller en gestion de patrimoine oriente ses clients vers l’achat dans l’ancien, plutôt que dans le neuf. Si le bâtiment exige des travaux, l’acheteur peut en outre bénéficier « d’un avantage fiscal quasiment identique à une loi de défiscalisation »
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Les réactions

user lesclesdumidi
Par Benjamin - le 12 mars 2015 - 09:40:23
Bonjour.
En complément des dispositifs de défiscalisation, un autre bon plan pour investir, et auquel on pense peu, le Mobil Home.
Quelques conseils sur le site :investirmobilhome
user lesclesdumidi
Par investisseurserein - le 21 janvier 2015 - 15:48:10
Bonjour, merci pour cet article très intéressant dont je recoupe les informations avec la loi pinel et je plussoie sur l'intérêt d'un conseiller en gestion de patrimoine. Bien cordialement.

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