Investir sans risque dans une résidence de service

Investir sans risque dans une résidence de service
Un studio à la montagne, une villa dans un village de vacances de la Côte d’Azur, l’investissement en résidence de services est aujourd’hui accessible à toutes les bourses. L’acheteur confie la location à un exploitant professionnel, ce dernier lui reverse un loyer mensuel et les défauts de paiement sont très rares, voire inexistants. Seule ombre au tableau : ce type de biens immobiliers a tendance à être surévalué, il peut être préférable de choisir les programmes neufs.  

Investir dans une résience à la montagne et payer les services

Il suffit de comparer les annonces immobilières pour se rendre compte de la différence de prix entre un deux-pièces dans le village d’une station de sports d’hiver, et la même surface quelques rues plus loin mais au sein d’une résidence de services. La pertinence de cet écart est souvent difficile à évaluer, car il existe effectivement une différence de prestations entre un appartement esseulé et un autre situé au sein d’un ensemble proposant petit-déjeuner, accueil, voire même animation. Mais surtout, acheter un appartement dans une résidence de services pour le louer signifie se décharger de tout travail de gestion, et surtout s’éloigner des défauts de paiement. Dans la pratique un studio à la montagnecoûte plus cher lorsqu’il est vendu par un grand groupe de gestion hôtelière, mais l’investisseur peut en diminuer le coût en choisissant un programme neuf.  

Investir dans une résidence de services en loi Censi-Bouvard, sans risque ?

La loi Censi-Bouvard et à la location meublée ce que la loi Pinel est à la résidence principale. Elle permet à un particulier d’acheter un logement inclus dans une résidence de services, offrant petit-déjeuner, accueil, blanchisserie et entretient. L’investisseur signe un bail d’exploitation de 9 ans avec la branche hôtelière du vendeur, cette dernière loue le logement acquis et verse un loyer mensuel fixe au propriétaire. En supplément ce dernier bénéficie d'une fiscalité immobilière avantageuse : une remise d’impôt égale à 11 % du prix du bien immobilier, équitablement répartie sur 9 ans. Un appartement dans un club de vacances de la Côte d’Azur acheté 180 000 € permet donc une remise d’impôt de 1650 €/an, soit 14 850 € à l’issue du dispositif. Mais il y a mieux, car si l’investisseur s’inscrit auprès de son centre des impôts sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il a la possibilité de se faire rembourser la TVA dans les 6 mois suivant son achat. Sur un bien immobilier à 180 000 €, il récupère ainsi 30 000 € environ pour un achat net de 150 000 €.   En additionnant les remises d’impôt de la loi Censi-Bouvardet la récupération de la TVA, on finit sur un prix d’achat net beaucoup plus avantageux que dans le cadre d’un logement ancien.  

Investir dans une résidence de services meublée : les précautions à prendre

Pour autant il est nécessaire de choisir l’exploitant avec circonspection. De grands groupes comme Pierre et Vacances et Vinci Immobilier assurent la construction, la vente et la mise en location via une de leurs filiales. Les banques aiment particulièrement ces géants du secteur, car ils sont fiables. Elles sont rassurées dans le fait qu’un loyer tombera inexorablement tous les mois, et sont souvent disposées à accorder des taux préférentiels à l’investisseur. Ce dernier évite donc le spectre des défauts de paiement en se rapprochant de l’un de ces géants, ce qui ne doit pas le dispenser de prendre certaines précautions. La première se situe au niveau de l’entretien. Certes toute construction neuve est assortie d’une garantie dommage ouvrages de 10 ans, levant l’investisseur de tous travaux. Mais que se passe-t-il lorsque certaines rénovations sont nécessaires par la suite ? Qui doit les payer ? Si l’on peut considérer que chaque propriétaire est responsable des frais sur le bien qu’il possède, qu’en est-il des parties communes ? Sont-elles à la charge de l’exploitant ou du propriétaire ? Enfin l’avantage de l’investissement dans une résidence de services, est la faculté d’en profiter quelques semaines dans l’année. En supplément d’un rendement locatif, l’acheteur économise sur ses propres vacances, car désormais il n’a plus la nécessité de louer un meublé pendant ses congés. Oui mais il s’agit de s’assurer que les semaines de disponibilité concordent bien avec les vacances scolaires. Par ailleurs certains programmes proposent même de profiter de ces semaines d’habitation dans d’autres résidences, afin de faire varier les plaisirs.

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